La por a la bombolla
Els tipus d'interès baixos i les injeccions de liquiditat alimenten el fantasma de l'especulació immobiliària a Alemanya
Els alemanys prefereixen llogar a comprar el seu habitatge, però creix el percentatge de propietaris i el preu dels pisos.
Les ofertes bancàries i el mateix esperit luterà frenen el canvi de tendència
És possible que Alemanya caigui en el parany de la bombolla immobiliària? Els indicadors objectius apunten en sentit contrari. L'augment inusual del preu de l'habitatge de propietat, paral·lelament al nombre d'alemanys disposats a deixar el pis de lloguer pel de compra, han aixecat les primeres veus d'alerta. El Bundesbank, exgarant de l'estabilitat monetària a la primera potència –és a dir, abans de l'era BCE–, va donar un toc d'avís. En un any, el preu de l'habitatge de compra s'havia disparat un 5,6 %, el doble de l'IPC.
S'és lluny, per ara, d'una situació com la viscuda als EUA, detonant de la crisi global actual, o a Espanya, l'equivalent en format domèstic al que va ser l'esclat de la bombolla americana. A Alemanya, però, s'estén la desconfiança vers un mercat immobiliari inflat gràcies als crèdits a tipus baix, per l'actual política del BCE de mantenir el diner barat mentre injecta liquiditat a la banca.
En els últims quinze anys, el ciutadà alemany, amb fama merescuda d'estalviador i de tímid a l'hora de demanar diners als bancs, havia començat a encomanar-se de la passió dels veïns del sud pel pis de propietat. Si el 1998 només un 10 % de les llars alemanyes vivia “en pis de compra”, el 2008 el percentatge s'havia elevat al 15 % i en els dos darrers anys la tendència ha continuat, impulsada pels tipus d'interès baixos.
Un 41% de la població continua vivint de lloguer, en xifres de 2011, però el percentatge dels propietaris s'ha disparat al 59%. La part dominant d'aquest percentatge no és, per ara, la de pis urbà d'adquisició recent, sinó que un 45% correspon als qui tenen casa pròpia, generalment del patrimoni familiar, i al camp.
Un 5,6% d'augment del preu del pis de propietat no faria tremolar la potència europea. El problema és el repartiment d'aquest percentatge: mentre en àrees rurals el preu s'ha mantingut estable, a les grans capitals s'han registrat encariments més “mediterranis”: a Munic, el preu de l'habitatge en propietat ha pujat un 23% en tres anys, mentre que a Hamburg s'arriba al 26%. Totes dues ciutats eren, d'entrada, les més cares del país, ja que concentren el poder industrial i mediàtic i, per tant, la ciutadania més rica. Berlín era una mena de germana pobra, amb els lloguers i els pisos de compra més baixos del conjunt de grans capitals de la UE. També aquí, però, els preus han començat a disparar-se per damunt de la mitjana del país, fins a un 18% en tres anys. Ara falta veure si es tracta d'una equiparació a l'alça o del temut efecte de l'especulació.
El tallafocs bancari i el luterà
Una manera de saber si hi ha perill de bombolla o no és l'indicador “Bubble” d'Immobilienscout-24, el gran portal per a la compra i venda o lloguer de pisos d'Alemanya, recordava aquests dies el Frankfurter Allgemeine Zeitung. Aquest indicador oficiós reflecteix la relació de preus entre compra i lloguer. Si la compra puja desmesuradament, vol dir que hi ha un encariment “exagerat”. I, fins ara, apunta aquest diari, que aposta pel no a la bombolla, res no indica que s'hagi produït aquesta perillosa inflada artificial de preus. Senzillament, l'habitatge ja no és comparativament tan barat a Alemanya com ho havia estat fins ara.
Dos poderosos tallafocs actuen contra la bombolla: la banca, d'una banda, i la tradició luterana, de l'altra. A Alemanya, els bancs no financen l'adquisició d'una casa o un pis fins al 100% o el 120% del seu preu, com als Estats Units. En general, es mouen entre el 60% i el 80%. Sense capital propi, i una bona nòmina, no es pot caure en la temptació de convertir-se en propietari.
L'alemany no es deixa portar per la il·lusió de la hipoteca que ja pagarà com sigui i si Déu ho vol. El país de la reforma luterana és auster. Fins i tot regions catòliques, com ara Baviera, comparteixen aquest esperit. L'alemany gira dues vegades cada moneda, abans de decidir-se a gastar-la, se sol dir. I si la por d'endeutar-se ja era tradicionalment alta, les bombolles veïnes han enfortit aquest tallafoc cultural germànic.
Realitats
Sigui perquè hi ha realment una bombolla, sigui perquè Alemanya segueix l'estela inflacionària de l'Europa mediterrània, el cas és que el preu dels pisos s'ha disparat en els últims temps. A Berlín, on fins fa poc el preu estava contingut, el cost de l'habitatge ha pujat un 18% en els tres últims anys. Altres ciutats, com ara Hamburg, s'han encarit un 26%.